Novo direito de preferência na venda de casas - como se aplica?

Para dar cumprimento àquele direito de preferência dos Municípios, Regiões Autónomas e Estado nestas zonas, os proprietários obrigados devem usar os processos de comunicação já utilizados nas outras situações em que existe esse mesmo direito de preferência, ou seja, pela plataforma “casa pronta” do IRN, previsto no Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho, na sua redação atual, que garante a desmaterialização e simplificação deste procedimento.

• O prazo para exercício desse direito de preferência pelas referidas entidades públicas é de 10 dias;
• Se os Municípios, Regiões Autónomas e Estado nada disserem nesse prazo, então considera-se não terem exercido a preferência, assim como se for manifestada, de forma expressa, a intenção de não exercer o direito legal de preferência, essa sua decisão não pode ser posteriormente alterada.

Assim, os profissionais da promoção e mediação imobiliária devem:

1. Verificar previamente se, na planta publicada pelo município, o imóvel objeto do negócio se insere numa zona de pressão urbanística.
2. Se fizer, o proprietário terá que comunicar as condições do negócio para o exercício desse direito de preferência na plataforma “casa pronta”.
3.  Aguardar um período de 10 dias, e só depois avançar com a conclusão do negócio, que é o prazo que aquelas entidades públicas têm para exercer, ou não, o seu direito legal de preferência, após a inserção dos dados do negócio naquela plataforma.

Por imposição de lei ou por um contrato celebrado entre as partes – o pacto de preferência -, na alienação de um imóvel, o proprietário obrigado a dar preferência a certa pessoa ou entidade, tem de dar oportunidade a esta o adquirir, nas mesmas condições em que aceitou vender ao terceiro.

O direito legal de preferência funciona, muitas vezes, como um instrumento de intervenção e implementação de políticas públicas, e por isso a sua previsão resulta da lei. A manifestação maior dessa intervenção pública acontece quando esse direito é conferido ao próprio Estado, às Regiões Autónomas, aos Municípios ou outras entidades públicas.

Exemplos desses objetivos de políticas públicas, em que o Estado Central ou as autarquias têm preferência no negócio imobiliário:

• reorganização da utilização do solo – como sucede do previsto para planos de pormenor no ordenamento do território.
• proteção do património – nos imóveis classificados ou em vias de classificação ou situados na respetiva zona de proteção – e ainda, como o próprio nome indica
• áreas definidas para reabilitação urbana, vulgarmente chamas “ARU”, entre outros.

A Lei de Bases da Habitação, publicada em 2019, para além de prever o direito dos cidadãos no acesso à habitação, estabelece que o Estado deve respeitar e promover o direito de os cidadãos escolherem ao lugar de sua residência.  A mesma lei prevê assim esta possibilidade de ser criado o direito de preferência do Estado, das Regiões Autónomas e dos Municípios, nas transmissões onerosas de prédios entre particulares, tendo em vista a prossecução de objetivos da política pública de habitação. 

Ora, para responder ao problema da falta de imóveis disponíveis para a “generalidade dos agregados familiares” nestas zonas de pressão urbanística, também em 2019, a resposta foi de natureza fiscal, agravando o IMI dos prédios devolutos situados nessas zonas – ou seja, os que estejam desocupados há mais de um ano –, pressionando, dessa forma, os seus proprietários a disponibiliza-los no mercado das transações imobiliárias.        

Fonte: idealista