NOVAS REGRAS NA HABITAÇÃO podem fazer-lhe poupar milhares de euros em impostos

Uma das medidas mais relevantes diz respeito às mais-valias imobiliárias.

Até agora, a isenção estava essencialmente associada ao reinvestimento da venda da habitação própria e permanente noutra habitação própria e permanente.

Com as novas regras, passa também a ser possível beneficiar de isenção quando o valor da venda é reinvestido na aquisição de um imóvel destinado ao arrendamento habitacional.

O que precisa de fazer?

✔ Reinvestir o valor da venda na compra de outro imóvel em Portugal;

✔ Destinar esse imóvel ao arrendamento habitacional;

✔ Celebrar contrato de arrendamento até 6 meses após o reinvestimento;

✔ Manter o imóvel arrendado durante pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos;

✔ Respeitar os limites de renda definidos pela legislação.

Exemplo prático

Imagine que comprou um imóvel por 150.000€ e o vende agora por 250.000€.

Sem qualquer benefício fiscal, a mais-valia obtida poderá originar um imposto considerável.

Com esta nova medida, poderá ficar isento dessa tributação, desde que cumpra todas as condições previstas na lei.

Outra das medidas mais aguardadas é a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% em determinadas obras de construção e reabilitação.

Esta redução aplica-se a imóveis destinados a:

• Habitação própria e permanente;

• Arrendamento habitacional.

Porque é importante?

A diferença entre pagar IVA à taxa normal ou à taxa reduzida pode representar vários milhares de euros de poupança numa obra de construção ou remodelação.

Para quem está a planear construir casa ou recuperar um imóvel, esta pode ser uma oportunidade muito relevante.

Importa referir que a aplicação desta taxa reduzida depende do cumprimento de determinados requisitos legais, incluindo limites máximos de valor de venda ou renda definidos na legislação.

Além da redução do IVA, foi criado um novo regime de restituição parcial do imposto.

Na prática, quem construir a sua habitação própria e permanente poderá pedir ao Estado a devolução de parte do IVA suportado na obra.

O que significa?

Se pagou IVA à taxa normal durante a construção, poderá recuperar a diferença entre esse valor e o que teria pago caso a taxa reduzida tivesse sido aplicada.

Trata-se de uma medida que poderá representar uma poupança significativa para muitas famílias.

Para incentivar a colocação de mais imóveis no mercado de arrendamento, o Governo criou uma taxa reduzida de IRS para determinados rendimentos prediais.

Em vez da taxa habitual de 28%, alguns contratos de arrendamento habitacional poderão beneficiar de uma taxa de apenas 10%.

Qual o objetivo?

Tornar o arrendamento mais atrativo para os proprietários e aumentar a oferta disponível no mercado.

Para muitos senhorios, esta alteração poderá representar uma redução fiscal bastante expressiva.

Foi também criado um novo regime simplificado de arrendamento acessível.

Os proprietários que aceitem praticar rendas abaixo dos valores normais de mercado poderão beneficiar de isenção de IRS ou IRC sobre essas rendas.

O que ganha o proprietário?

• Menos impostos;

• Maior estabilidade contratual;

• Benefícios fiscais adicionais associados ao programa.

O objetivo é aumentar a oferta de habitação para arrendamento a preços mais acessíveis para as famílias portuguesas.

As novidades não são apenas para proprietários.

Quem vive numa casa arrendada também poderá beneficiar.

O limite máximo de dedução das rendas em sede de IRS sobe para:

• 900€ em 2026;

• 1.000€ a partir de 2027.

Esta alteração permitirá aumentar o valor recuperado no IRS por muitas famílias que vivem em regime de arrendamento.

O novo pacote inclui ainda vantagens para quem adquire determinadas habitações de custos controlados.

Dependendo da situação, poderão existir benefícios como:

• Isenção de IMT;

• Redução do Imposto do Selo;

• Menores custos na aquisição do imóvel.

Estas medidas procuram facilitar o acesso à habitação, especialmente para quem está a comprar casa.

Este novo pacote de medidas pode criar oportunidades muito interessantes para quem pretende:

✔ Vender um imóvel;

✔ Comprar casa;

✔ Construir habitação própria;

✔ Investir para arrendamento;

✔ Rentabilizar património imobiliário.

No entanto, a maioria destes benefícios depende do cumprimento de requisitos específicos e de determinados prazos legais.

Antes de tomar qualquer decisão, é fundamental perceber quais as medidas que realmente se aplicam ao seu caso.

Cada situação é diferente e nem todos os benefícios se aplicam da mesma forma.

Antes de vender, comprar, construir ou investir, pode fazer sentido analisar o impacto destas medidas no seu caso concreto.

Na Equipa Carlo Monteiro acompanhamos diariamente proprietários, compradores e investidores, ajudando-os a tomar decisões informadas e a identificar oportunidades que muitas vezes passam despercebidas.

Se pretende perceber como estas novas regras podem influenciar os seus planos imobiliários, teremos todo o gosto em analisar a sua situação.

Fontes oficiais e de consulta

• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Medidas de desagravamento fiscal para o fomento da oferta de habitação;

• Artigo 10.º do Código do IRS (alterado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026) — Regime de exclusão de tributação das mais-valias mediante reinvestimento;

• Estatuto dos Benefícios Fiscais — Tributação reduzida dos rendimentos prediais e incentivos ao arrendamento habitacional;

• Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA);

• Artigos de análise e interpretação publicados por especialistas do setor imobiliário e fiscal.